상임법상 임대료 증액으 상한률은 과거 9%에서 5%로 낮아졌습니다.
어떠한 경우에 상한 5%를 적용 받게 되는지 알아보겠습니다.
상가건물의 임대차에서 경제적, 사회적 약자인 임차인들은 임대료 인상,임대인의 해지 권한 남용, 임대차 기간의 불안정, 월세 산정시 고이자율등 각종 불이익을 감수하고 있지만 이들 임차인을 보호하기 위해 상가건물임대차보호법이 2001년 12월 제정 되었고 2008년 8월 시행 되었습니다.
이 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물에 기본적으로 적용이 됩니다. 그리고 이에 더해 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 등을 제외한 나머지 이 법의 모든 조항을 적용 받기 위해서는 환산보증금 이내의 요건까지 충족이 되어야 합니다.
환산보증금의 개념을 짚고 넘어 가 보겠습니다.
환산보증금이란 "보증금 + (월차임×100)"
즉, 보증금과 월세 환산액을 합한 금액입니다.
예) 보증금 5,000만원 / 월차임 500만원의 경우 환산보증금은
5,000만원 + (500만원 × 100) = 5억 5,000만원이 환산보증금입니다.
환산보증금은 지역별로 다른 기준이 적용 됩니다.
| 서울 |
9억원 |
| 수도권 과밀억제권역 및 부산 |
6억 9천만원 |
| 광역시 (인천, 부산 제외 ) |
5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 |
3억 7천만원 |
이 기준 금액을 기준으로 앞으로 법 개정을 통해 상승 될 것으로 예상 합니다.
겱과적으로 지역별 환산보증금 기준금액에 등어와야 상가임대차보호법의 전체 조항이 적용이 되는 것입니다.
지역별 환산보증금 기준액을 초과하는 임대차 계약의 경우, 임대차 상한선인 5%를 적용 받지 않습니다.
하지난 무조근 "두배, 세배로 올린다" 라는 식은 안됩니다. 이렇게 된다면 임대인 임차인의 분쟁이 발생됩니다. 따라서 물가상승, 주변임대료상승, 조세 공과금 인상, 금리변동, 임차목적물 유지, 관리, 수선 비용의 상승 등의 경제적 사정의 변화가 있어야 합니다.
이를 주장하는
청구권자가 이를 입증을 해야 합니다. 그리고 주변 시세와 맞지 않다는 상당성과 최초 계약시 보증금이나
월차임을 인상하지 않겠다 또는
증액불가특약이 없어야 합한니다.
즉, 어떠한 근거로 인해 10%를 인상해야 겠다고 요구를 하여야 합니다.
상임법 제11조 1항에서는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 [감염병의 예방 및 관리에 관한 법률] 제2조 2항에 따른 제 1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 되는 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.
그러나 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다 라고
2020년 9월 29일 개정이 되었습니다.
대통령령 기준이란.
동법 시행령 제4조에 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다라고 규정 되어 있습니다.
즉, 증액은 5% 감액은 제한의 기준이 없다는 것 입니다.
이러한 증액청구는 상임법 제11조 2항에 따라 임대차 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후
1년이내에는 증액이 불가능 합니다. 즉, 이는 장래에 대한 증액만 인정하고 소급 적용이 되지 않습니다.
